编者语：鉴于目前房地产开发商建设资金链断裂，建筑商以实物房产抵偿工程款的案例增多，以及商品房“一房二卖”的现象，本文就《物权法》关于“不动产预告登记”制度及其效力作一简要叙述，以指导实践操作。

《中华人民共和国物权法》第20条以法律形式确立了我国“不动产预告登记”制度，并规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

不动产预告登记，是为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。

此前，我国民事立法在不动产预告登记制度方面一直是空白。在商品房预售交易中，当买卖双方签订预售合同后，由于该商品房不动产登记条件暂不具备，而根据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，先行对该商品房预售合同向房产管理部门和土地管理部门进行备案登记，及各地逐步推行的商品房预售合同网上登记备案即“网签”。但是，该部门规章关于合同登记备案的规定系行政管理的范畴，并不产生登记请求权的物权效力。如果此时发生了卖方“一物二卖”，并与善意第三人办理完成所有权转移即不动产登记时，买方则只能要求卖方承担违约责任，而无法取得该商品房的所有权，这对于商品房买受人是极不公平的。鉴于商品房“一房二卖”纠纷案件增多等现实情况，2007年3月第十届全国人大第五次会议审议通过的《物权法》，首次确立了“不动产预告登记”制度，该制度与商品房预售备案制度有着本质的区别。不动产预告登记使被登记的请求权具有物权的效力，即具有物上的排他权。

不动产预告登记的实质作用，在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。其效力主要包括：（1）保全权利的效力，即“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。（2）保存顺位的效力，即通过预告登记，被保全的权利与其顺位同时登记，保证了日后本登记的顺位，防止第三人的介入。（3）破产保护的效力，可以在不动产物权人陷于破产时，对抗其他的债权人而保全请求权的实现。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产，不列入破产财产而进行公平分配。

不动产预告登记制度在赋予预告登记权利人的请求权以物权效力的同时，规定了预告登记权消灭的情形，即：当“债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此，预告登记权利人在商品房预售合同、或者其他不动产物权协议（如“以实物房产抵偿工程款协议”）约定的办理不动产所有权登记条件成就时，应当及时（三个月内）办理相关产权登记，以避免因预告登记失效后实体权利的丧失。

综上，在实务中建筑商在与开发商签订“以实物房产抵偿工程款协议”时，首先应当在协议中约定办理抵押房产的预告登记条款；其次，要及时办理预告登记；再次，当协议约定的转移房产所有权条件具备时，要及时办理房屋产权登记和土地使用权登记。